Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Spanien

1. Beantragung einer Ausländer-Identifikationsnummer (NIE - Número de Identidad de Extranjero): Die NIE ist eine persönliche, einmalige und exklusive Nummer, die jeder Ausländer, der eine Immobilie in Spanien kauft, zu Identifikationszwecken haben muss. Sie können diese über die spanischen Konsulate in Deutschlan beantragen ( Dauert zwischen 1 bis 6 Monate) oder bei den örtlich zuständigen Polizeikommissariaten. Bitte beachten Sie, dass alle im Kaufvertrag aufgeführten Käufer eine gültige NIE-Nummer haben müssen.
Starke Empfehlung: es ist zwar keine rechtliche Voraussetzung allerdings würde Ihnen ein spanisches Bankkonto den Kauf der Immobilie erleichtern. (egal ob sie finanzieren oder bar zahlen). Das Konto ist auch nötig um anschließend die laufenden Kosten für Ihre Wohnung zu zahlen. Wenn Sie mehr Informationen dazu benötigen klicken Sie bitte hier.
2. Prüfung der Immobilie
3. Wichtige Dokumente vom Katasteramt (Registro de Propiedad) einholen und ggf. vom Fachanwalt prüfen lassen. Je nach Grundstück ist ein Besuch bei der Stadtverwaltung erforderlich, um Informationen über die baurechtliche Einstufung der Immobilie zu erhalten und um sicherzugehen, dass das ausgewählte Objekt für Ihre Baupläne geeignet ist.
Achtung: nach spanischen Recht begründet nicht der Eintrag im Grundbuch sondern der Abschluss des Kaufvertrags das Eigentum an der Immobilie. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und jedem zugänglich.
4. Reservierung bzw. Vorvertrag (contrato de arras) mit Reservierungsgebühr
5. Die notarielle Kaufurkunde
6. Zahlung der Steuern
7. Grundbuch und Katasteramt

Im Grundegenommen immer! Nur wenn Sie Spanien als Tourist besuchen und sich dort weniger als 3 Monate aufhalten werden benötigen Sie keine NIE-Nummer. Diese Nummer ist für alles in Spanien relevant und wird Sie in Ihrem Alltagsleben immer begleiten: Steuern, Eigentum, Arbeiten etc. Sie brauchen die NIE-Nummer spätestens bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar. Wie Sie die Nummer beantragen und welche Unterlagen Sie dafür brauchen, haben wir hier erläutert.

Die Grunderwerbsteuer in Spanien ist bei jedem Immobilienkauf innerhalb von einem Monat nach der notariellen Unterschrift des Kaufvertrages fällig.

Steuerpflichtig ist der Erwerber der Immobilie. In Spanien muss der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer binnen 30 Tagen ab Beurkundung des Kaufvertrags (Escritura pública de compraventa) zahlen. Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist allerdings nur beim Kauf von Immobilien aus Vorbesitz relevant.
Wer Neubau-Immobilien kauft muss die Mehrwertsteuer von 10% des Immobilienpreises beachten (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA). Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie nur 6,5 %. Für Neubau-Käufer ist eine zusätzliche Steuer wichtig: die Beurkundungssteuer / Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados - AJD). Diese ist je nach autonome Gemeinschaft in Spanien unterschiedlich und beträgt aktuell maximal 1,5% .

Als erfahrene Immobilienmakler wissen wir, dass der Immobilienmarkt in Spanien einige Besonderheiten im Vergleich zu Deutschland aufweist. Eine davon betrifft die Berechnung der Wohnfläche, die sich von der deutschen Methode unterscheidet. In Spanien wird die Wohnfläche am Beginn der Außenmauern gemessen und beinhaltet teilweise auch die Innenwände und den Putz. Zudem kann man dort eine überdachte Terrasse oder Gemeinschaftsflächen in Wohnanlagen zu einem gewissen Prozentsatz der Wohnfläche zurechnen. So sind 100 m² Wohnfläche in Spanien etwa zu vergleichen mit ca. 90-95 m² in Deutschland.
Es gibt keine einheitliche Vorschrift, die vorgibt, wie diese Flächen berechnet werden und das sorgt bei ausländischen Kunden oft für Verwirrung. Als Teil unserer Service kümmern wir uns selbstverständlich um alle Formalitäten rund um den Immobilienkauf und erklären Ihnen gerne weiteres zum Thema Wohnfläche in Spanien. Wir möchten sicherstellen, dass Sie genau verstehen, wie die Wohnfläche berechnet wird und wie sich dies auf Ihre Immobilienwahl auswirkt.

Wer in Spanien eine Immobilie kauft, muss ähnlich wie in Deutschland mit bestimmten Nebenkosten neben dem eigentlichen Kaufpreis rechnen. So kommen z.B. die Notargebühren (bzw. auch zusätzliche Anwaltskosten), die Eintragung in das Eigentumsregister (Grundbuch) und die unterschiedlichen Steuern hinzu. Sonstige Kaufnebenkosten für eine Wohnung, sowie Finanzierungsgebühren unterscheiden sich je nach Art der Immobilie, Gemeinde und Kaufpreis und können sehr variieren.

Die Kosten des spanischen Notars (Tasas de notario) trägt normalerweise der Käufer der Immobilie. Dieser darf sich den Notar seines Vertrauens aussuchen, allerdings sind die anfallenden Gebühren bei jedem Notar gleich hoch. Die Höhe der Gebühren ist zwischen 0,3 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises und wird im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt, unabhängig vom Aufwand, den der Notar betreibt. Für zusätzliche Ausfertigungen und Kopien fallen natürlich zusätzliche Gebühren an.

Die Preise für Immobilien in Spanien sind trotz COVID-19 in den letzten Jahren stetig gestiegen. Experten erwarten auch in der Zukunft einen deutlichen Anstieg der Preisen, da momentan die Nachfrage nach spanischen Immobilien und vor allem nach Inseln Immobilien das Angebot mehrfach übersteigt. Somit hat es sogar die Corona-Pandemie nicht geschafft die Preise / den Trend nach unten zu treiben. Hier haben wir mithilfe von Daten der Registradores de España (Grundbuchrichter) alle Daten, Fakten und Prognosen zum spanischen Wohnungsmarkt für Sie zusammengefasst, sowie eine interaktive Lagekarte mit dem jeweiligen Preis pro m² in Spanien zur Verfügung gestellt.
Die Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte dabei immer gut überlegt und auf individuellen Umständen basieren. Wir können Ihnen gerne helfen, die aktuellen Bedingungen zu verstehen, potenzielle Chancen zu identifizieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob es für Sie ein guter Punkt ist, eine Immobilie in Spanien zu kaufen.

Die häufigste Form der Finanzierung ist der Hypothekendarlehen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einer deutschen und einer spanischen Bank. Wenn Sie ein Eigenheim in Deutschland besitzen, können Sie Ihre Traumimmobilie in Spanien z.B. mit einem Hypothekendarlehen einer deutschen Bank Ihres Vertrauens finanzieren und dabei oft bessere Konditionen genießen. In Spanien haben SIe die Möglichkeit Ihr neues Haus mit flexiblen Zinsen zu finanzieren, müssen dabei aber die Hypothekensteuer beachten. Die Kreditvergabepolitik in beiden Ländern variiert und ist natürlich immer von mehreren Faktoren (Eigenkapital, Resident oder nicht Resident, Tilgungsdauer, Einkommen usw.) abhängig.

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