Fragen und Antworten

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Häufig gestellte Fragen

  1. Beantragung einer Ausländer-Identifikationsnummer (NIE - número de identificación de extranjeros): Die NIE ist eine persönliche, einmalige und exklusive Nummer, die jeder Ausländer, der eine Immobilie in Spanien kauft, zu Identifikationszwecken haben muss. Sie können diese über die spanischen Konsulate in Deutschlan beantragen ( Dauert zwischen 1 bis 6 Monate) oder bei den örtlich zuständigen Polizeikommissariaten. Bitte beachten Sie, dass alle im Kaufvertrag aufgeführten Käufer eine gültige NIE-Nummer haben müssen.
  2. Starke Empfehlung: es ist zwar keine rechtliche Voraussetzung allerdings würde Ihnen ein spanisches Bankkonto den Kauf der Immobilie erleichtern. (egal ob sie finanzieren oder bar zahlen). Das Konto ist auch nötig um anschließend die laufenden Kosten für Ihre Wohnung zu zahlen. Wenn Sie mehr Informationen dazu benötigen klicken Sie bitte hier.
  3. Prüfung der Immobilie
  4. Wichtige Dokumente vom Ktasteramt (Registro de Propiedad) einholen und ggf. vom Fachanwalt prüfen lassen. Je nach Grundstück ist ein Besuch bei der Stadtverwaltung erforderlich, um Informationen über die baurechtliche Einstufung der Immobilie zu erhalten und um sicherzugehen, dass das ausgewählte Objekt für Ihre Baupläne geeignet ist.
  5. Achtung: nach spanischen Recht begründet nicht der Eintrag im Grundbuch sondern der Abschluss des Kaufvertrags das Eigentum an der Immobilie. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und jedem zugänglich.
  6. Reservierung bzw. Vorvertrag (contrato de arras) mit Reservierungsgebühr
  7. Beschaffung aller notwendigen Dokumenten (Steuernummer, Bankkontoeröffnung usw.)
  8. Die notarielle Kaufurkunde
  9. Umschreibung der Lieferanten (Wasser, Strom, Steuern usw.)
  10. Zahlung der Steuern
  11. Grundbuch und Katasteramt

Im Grundegenommen immer! Nur wenn Sie Spanien als Tourist besuchen und sich dort weniger als 3 Monate aufhalten werden benötigen Sie keine NIE-Nummer. Diese Nummer ist für alles in Spanien relevant und wird Sie in Ihrem Alltagsleben immer begleiten: Steuern, Eigentum, Arbeiten etc. Sie brauchen die NIE-Nummer spätestens bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

Steuerpflichtig ist der Erwerber der Immobilie. Er soll die spanische Grunderwerbsteuer binnen 30 Tagen ab Beurkundung des Kaufvertrags (Escritura pública de compraventa) erklären und zahlen. Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist allerdings nur beim Kauf von Immobilien aus Vorbesitz relevant.
Wer Neubau-Immobilien kauft muss die Mehrwertsteuer von 10% des Immobilienpreises beachten (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA). Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie nur 6,5 %. Für Neubau-Käufer ist eine zusätzliche Steuer wichtig: die Beurkundungssteuer / Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados - AJD). Diese ist je nach autonome Gemeinschaft in Spanien unterschiedlich und beträgt aktuell maximal 1,5% .

Wer in Spanien eine Immobilie kauft, muss ähnlich wie in Deutschland mit bestimmten Nebenkosten neben dem eigentlichen Kaufpreis rechnen. So kommen z.B. die Notargebühren (bzw. auch zusätzliche Anwaltskosten), die Eintragung in das Eigentumsregister (Grundbuch) und die unterschiedlichen Steuern hinzu. Sonstige Kaufnebenkosten für eine Wohnung, sowie Finanzierungsgebühren unterscheiden sich je nach Art der Immobilie, Gemeinde und Kaufpreis und können sehr variieren.

Die Kosten des spanischen Notars (Tasas de notario) trägt normalerweise der Käufer der Immobilie. Dieser darf sich den Notar seines Vertrauens aussuchen, allerdings sind die anfallenden Gebühren bei jedem Notar gleich hoch. Die Höhe der Gebühren ist zwischen 0,3 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises und wird im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt, unabhängig vom Aufwand, den der Notar betreibt. Für zusätzliche Ausfertigungen und Kopien fallen natürlich zusätzliche Gebühren an.

Die Preise für Immobilien in Spanien sind trotz COVID-19 in den letzten Jahren stetig gestiegen. Experten erwarten auch in der Zukunft einen deutlichen Anstieg der Preisen, da momentan die Nachfrage nach spanischen Immobilien und vor allem nach Inseln Immobilien das Angebot mehrfach übersteigt. Somit hat es sogar die Corona-Pandemie nicht geschafft die Preise / den Trend nach unten zu treiben.

Die häufigste Form der Finanzierung ist der Hypothekendarlehen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einer deutschen und einer spanischen Bank. Wenn Sie ein Eigenheim in Deutschland besitzen, können Sie Ihre Traumimmobilie in Spanien z.B. mit einem Hypothekendarlehen einer deutschen Bank Ihres Vertrauens finanzieren und dabei oft bessere Konditionen genießen. In Spanien können Sie Ihre neue Wohnung mit flexiblen Zinsen finanzieren, müssen dabei aber die Hypothekensteuer beachten. Die Kreditvergabepolitik in beiden Ländern variiert und ist natürlich immer von mehreren Faktoren (Eigenkapital, Resident oder nicht Resident, Tilgungsdauer, Einkommen usw.) abhängig.

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